背后：30家品牌房企退出房地产

据2014年以来房企年报和媒体报道，包括上市房企在内，至少30家品牌房企明确退出房地产或房地产主营收入占比已经低于50%，其中，至少16家品牌房企计划或已经实现彻底转型，脱离房地产主业，比如上海楼盘新梅、浙江广厦(600052,股吧)、华丽家族(600503,股吧)、银润投资(000526,股吧)、铁岭新城(000809,股吧)、海德股份(000567,股吧)、绿景控股(000502,股吧)、东方银星(600753,股吧)、莱茵置业、证大置业、宜华地产、中渝置地、中体产业(600158,股吧)、九龙山(600555,股吧)、大连控股(600747,股吧)、东湖高新(600133,股吧)等等，这其中大部分为上市品牌房企。另外，市北高新(600604,股吧)、海泰发展(600082,股吧)、中南建设(000961,股吧)、中国武夷(000797,股吧)、大港股份(002077,股吧)、陆家嘴(600663,股吧)、亚通股份(600692,股吧)等公司的房地产主营收入占比已经低于本公司营业收入的50%。

退出房地产市场并非仅仅上述个案，除此之外，潜在退出房地产市场的品牌房企仍然不在少数。比如因为地产业务大整合导致的消失的这类房企，比如中建地产、中信地产住宅板块、中渝置地等等，也有因为反腐导致企业瞬间崩塌的这类房企，比如大连楼盘实德地产，也有因为资金链断裂并进行破产清算的这类房企，比如曾经的百强房企华光地产。

进入2016年，尽管本轮已经累计有六次降息六次全面降准，货币政策已经呈现出宽松的特征，一线城市、部分二线城市房地产市场呈现出快速复苏甚至交易火爆的态势，但是，品牌房企因为对于地产行业前景的担忧，或因为短期内资金链断裂而退出房地产行业的声音仍然将不绝于耳，未来几年一部分房企命运仍然存在着变数。

那么，既然已经有六次降息六次全面降准，货币政策已经呈现出宽松的特征，那么为何仍然改变不楼市资金紧张的局面，为何仍然有品牌房企面临资金断裂或被收购的命运？为何仍然有房企在此时退出房地产市场？未来哪些房企将退出房地产市场？

楼市进入下半场：转型成为品牌房企退出房地产的驱动因素

同策咨询研究部总监张宏伟认为，2014年下半年以来，无论是迫于中长期房地产行业发展空间局限性，还是企业的多元化战略发展的需要，还是为了迎合经济结构调整市场背景下的城镇化的转型发展机会，还是为了降低融资成本的需要，品牌房企“跨界”转型投资非地产业务的趋势在2014年下半年以来显得非常明显。比如莱茵置业转型体育产业、华丽家族转型石墨烯、东方银星转型建材贸易、海德股份转型外贸、中体产业转型彩票、证大置业转型投资、浙江广厦转型体育影视文化、“宜华地产”更名为“宜华健康(000150,股吧)”并把健康医疗服务作为未来主要业务发展方向等等。预计2016-2018年这段时期内品牌房企在“跨界”转型投资上将有更大的动作。总结下来，品牌房企加码“跨界”转型力度的主要有以下四点原因：

第一、市场周期的变化带来行业变革，在本轮市场周期低谷期阶段，住宅市场利润率进一步下降，导致过去直接跑马圈地模式发展空间受限，倒逼房企战略转型。

第二、大部分品牌房企的全国化布局基本完成，从战略布局角度考虑，规模化达到一定阶段势必会向多元化迈进，当前品牌房企是通过“跨界”投资实现业务上逐步实现多元化。

第三、新型城镇化过程中投资结构、消费结构升级带来市场投资机会，房企试图通过“跨界”转型投资实现“地产+X产业”的发展战略。

第四、这些企业原本在非地产领域拥有一些政府资源、产业资源，当楼市进入下半场的时，企业自身主动进行调整，将企业的优势资源调整到非地产领域。

楼市下半场“大鱼吃小鱼”的并购现象将增多，导致退出房地产房企越来越多

同策咨询研究部总监张宏伟认为，在中国城镇化率已经接近60%的市场背景下，楼市已经进入下半场。从楼市下半场特征来看，房地产行业增速下滑趋势势在必然，此时，房地产行业也将呈现出规模化聚集与并购重组频繁发生的特征，“大鱼吃小鱼”的并购现象与合纵连横的“强强联合”成为“新常态”。届时，“大者恒大，强者恒强”局面的形成，最终推动市场集中度越来来越高。

从事实表现来看亦是如此。随着楼市进入下半场，中小房企或非地产企业跨界进入楼市的企业因为在产品标准化、融资渠道构建、购房者C端客户的把控能力等方面无法实现开发成本的降低，也无法实现较快的销售，或者企业城市布局不合理导致企业运营出现困境，这个时候这些企业势必会面临发展的问题。从这个角度来看，一部分竞争优势不明显的中小房企极有可能在这个过程中退出或被收购。而上述这些破产或退出房地产的企业或多或少都有这样的因素存在。

同时，从目前行业竞争格局来看，千亿房企的竞争暗潮汹涌，中海系、招商系、保利系、绿地等房企试图通过重组形成“巨无霸”联合体，争夺未来行业经营业绩或市值老大的地位，竞争异常激烈。而对于目前行业内的收购机会也不会错过，比如恒大55亿收购中渝置地旗下物业、恒大31亿收购武汉楼盘三江航天地产67.08%股权等近期行业内的“大鱼吃小鱼”的并购现象。

笔者预计，随着楼市进入下半场，楼市的深度调整将导致更多的中小房企退出房地产或被收购，而这对于综合竞争实力较强的房企来讲则成为逆势发展的机会，尤其是对于大型品牌房企来讲，会在楼市下半场这个阶段继续“大鱼吃小鱼”，增强自身在行业内的规模化优势。

金融机构“风险控制” 将加剧中小房企退出楼市

尽管当前已经有六次降息六次全面降准，但是，在半数二线城市、大部分三四线城市楼市基本面仍然是以“去库存”为主旋律的市场背景下，对于银行等金融机构来讲，继续强化对于楼市的“风险控制”是必要的。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，2016年，在楼市基本面仍然是以“去库存”为主旋律的市场背景下，银行等金融机构将通过严格执行放贷企业标准、下调企业信用评级、降低抵押率，甚至停贷等方式对于“风险”房企或项目进行“风险控制”，防止楼市出现债务违约，控制自身坏账率。而这些动作有可能会让占有整个行业绝对数量最多的中小房企面临资金面紧张的问题，甚至频现中小房企被并购或破产的现象。从这个角度来看，我们就不难理解，尽管当前已经有六次降息六次全面降准，货币政策已经呈现出宽松的特征，但房企资金链断裂或被整体收购的声音仍然会在2016年不绝于耳，仍然会有房企在这个时间段内退出房地产市场。

从浙江广厦来讲，2014年以来浙江大本营是楼市降价风波导致不少本土企业资金面紧张，市场面临去库存压力，浙江广厦也不例外。尽管2015年下半年以来市场基本面有所好转，但是，企业在浙江大本营的销售业绩并没有出现明显好转，楼市复苏的基本面仍然不稳定，同时，浙江以外区域对其业绩拉动作用也不明显。而当2015年房地产销售100强公布之时，竟然没有浙江广厦。因此，从其企业自身角度来看，浙江广厦面临去库存的问题，由于其销售不畅，其资金面也势必较为紧张。此外，浙江广厦也曾陷入“政治风波”，也影响了企业的正常运营。因此，对于金融机构来讲，强化对其项目的“风险控制”是必要的，这对于浙江广厦的资金面来讲势必会受到影响。从这个角度来看，浙江广厦退出房地产市场与其是说是剥离不良资产并谋求转型发展新业务，不如说是断臂求生，舍卒保車，在资金面相对紧张的时候，出售和处置不良资产，聚焦核心业务或者战略性布局的业务。

四类中小房企将退出楼市或被收购

综上分析，货币政策方面的政策红利尽管会出现，但是，并不意味着2016年及未来几年没有任何市场风险，也并不意味着房企的资金面会得到明显改善。在楼市下半场，尤其是在仍然有去库存压力的2016年，银行对于中小房企的“风险控制”的货币政策特征将继续影响楼市，影响房企的资金链。

那么，哪类房企将在2016年及未来几年退出楼市或被收购？这些即将退出的房企或被收购的房企具有哪些特征？

同策咨询研究部总监张宏伟认为，四类企业最容易在2016年及未来三年被收购，这四类企业也最容易退出房地产，具体来讲：第一类，产品类型偏高端周转率较慢的企业，这些企业的销售业绩最容易受到影响，容易在楼市下半场赶不上市场发展节奏而被淘汰；第二类，前期拿地过于激进导致成本构成较高而影响销售资金回笼的企业，或盲目多元化扩张，导致房地产主营业务受到影响的企业；第三类，由于金融机构“风险控制”，一部分资信不太好贷款受限的中小企业或陷入“政治风波”的企业，由于难以获得银行贷款，这些企业在最近几年内会面临资金面断链的市场风险；第四类，非地产企业跨界进入楼市的企业因为在产品标准化、融资渠道构建、购房者C端客户的把控能力等方面无法实现开发成本的降低，也无法实现较快的销售，这个时候这些企业势必会面临发展的问题。如果上述四类房企无法及时化解这样的危机，届时，有可能因此退出房地产或被其他房企收购。

从不同规模类型企业的角度来看，由于市场库存偏大的基本面没有改变，楼市“风险控制”常态化的基本面也没有改变，此外，中小房企无论在资本市场还是销售市场无法与大型品牌房企抗衡，这就使得中小房企在2016年及未来几年仍然会面临比较大的资金面的问题。如果上述四类开发商在销售回款上会面临比较大的压力，再加上开发贷款比较难获得，理论上开发商这个时候就不得不进行卖股权、卖项目的操作了，如果卖项目、卖股权也无法使这类公司继续“活下去”，那么，这些中小房企极有可能成为瞬间“轰然倒下”的房企。